判例解説インデックス

２００５年１２月１６日、最高裁第二小法廷は、「賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗については、賃貸人が負担するのが原則であるが、それを賃借人が原状回復義務を負う旨の特約をすることは、契約自由の原則から認められる。しかし、この件ではその特約が成立しているとは認められない」という判断を示した（朝日新聞１２月１６日夕刊）。

家やマンションを借りると、最初に「敷金」を大体家賃の何ヶ月分かを最初に差し入れさせられ、退去の際に借主が負う原状回復義務すなわち借りる前と同じ状態に戻す義務の工事費用に充てられる。差額が出れば返還されるが、大抵ほとんど戻らない。しかも原状回復を借主側が業者を見つけて来て安く上げようとするのを認めるのではなく、貸し主自身もしくは貸し主が指定した業者に工事をさせることになっていることが多く、ここでもトラブルになることが多い。

そこで、国土交通省が原状回復義務の内容を具体的に明らかにしたガイドラインを比較的最近明らかにしている。長年人が住んで使用していれば畳など古くなるのは当たり前なのだが、大抵、畳の張替え等まで借り主が原状回復で行うのが当たり前の様な慣行が続いて来ている。しかし、このガイドラインで相当改善された。

その様な背景のもとで、今回の判決では、以下の様に述べて法的な見方をはっきりさせた。

「賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。」　要するに建物賃貸借契約というのは借り主に住まわせ使用させる以上、物件が古くなったり劣化したりするのが当たり前の契約だということである。

そして、以下の様に続く。

「それゆえ，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。」　つまり、物件が古くなったり劣化したりすることの修繕費等は家賃に含ませて回収しているのが普通だというのである。

「そうすると，建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要である」　ここで注意が必要だが、だから全て貸し主が負担しなければならない、とは最高裁は言っていない。借り主に負担させるという特約をすることは有効だとはしているのである。只しかし、その特約は最初にハッキリさせておかなければならない、と言っている訳である。

上記の新聞報道によると、契約書添付の借り主負担の区分表は相当細かいのに、これを無効とすれば殆ど貸し主負担になりそうだということである。実物を見ていないので何とも言えないが、いずれにしても借り主には有難い判決と言えるだろう。